长江商报消息 商业地产过多和银行货款利息致多项财务指标明显下降

□本报记者 江楚雅

关于未来物业管理业务的发展方向，中航地产表示，将聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核业务，坚持轻资产化发展模式，不断改善公司资产质量与财务状况，促进公司业务转型升级。

聚焦物业资产管理业务

中航地产表示，此次转让是基于公司战略发展角度考虑，有利于进一步优化内部资产配置，聚焦核心业务，加快转型步伐。本次转让完成后，贵阳中航、惠东康宏将不在公司合并报表范围内。

中航地产股份有限公司

也就是说，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。

公司预计在不超过1个月的时间内披露本次重组方案，即在2016年8月5日 前按照《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则26号-上市公司重大资产重组》的要求披露重大资产重组信息。

2017年底，中航地产又将全资子公司深圳市中航工业地产投资发展有限公司(简称工业地产公司)持有的深越公司27%股权转让给深圳市投资控股有限公司，总价为2700万元。

中航地产股份有限公司（以下简称"公司"）于2016年7月6日提交公告，因中国航空工业集团公司（以下简称"中航工业"）正在与中国保利集团公司（以下简称"保利集团"）筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，其中可能涉及我公司的业务资产，且方案存在较大不确定性，经公司申请，公司股票自2016年7月7日开市起停牌，详见公司披露的《公司股票停牌公告》（编号：2016-62）、《关于筹划重大事项停牌进展公告》（公告编号：2016-67）。

聚焦于物业资管服务的中航地产，其盈利能力与同行一比，高下立显。

在2016年年报中，中航地产也承认，公司主要项目分布在三四线城市，未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

对此，中航地产相关负责人表示不方便回复记者，而其年报中一句“探索公司转型后的新模式及新的利润增长点”隐约透露出，中航地产或许也不知该问题的答案。

公开资料显示，中航地产成立于1985年，1994年在深交所上市，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。同样作为央企，在保利、华润、招商局、华侨城等房企不断做大做强之际，中航地产背靠中航工业集团的“大树”，为何盈利指标不断下滑？

2017年8月7日，石正林代替肖临骏，走马上任中航地产董事长。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业更名是体现经营业务重心的转移，中航地产剥离传统的地产业务，追求轻资产经营的优势，从后续转型来看，物业资产管理业务、轻资产发展将成为其发展的主线。

中航地产因资金承压抛售多个业务 ，目前效果如何？“目前仍看不到明显的效果，中航地产因资金承压抛售多个业务之后，仍在四处寻找战略方向。”谢逸枫直言，从目前卖项目的效果来看也并不是很好，主要是因为抛售项目的资产规模并不大，还有其他的债务，因此即使是把手里的项目资产卖掉，可能还不够还债。

很多业内分析都将原因指向房企最初的布局失误。

中航善达则发布了重大资产重组停牌公告，公司股票自4月15日起停牌，预计停牌时间不超过10个交易日。公告称，此次资产重组是为响应国家关于加大推进央企战略性重组改革和专项整合的政策，推动央企提质增效，提高主业核心竞争力，集中优势做强做优。

然而转让并不顺利——来咨询的人偏多，但继续跟进的人很少。为能顺利出售项目，中航集团修改了其中一条细则，对担保方的要求从600亿元降到500亿元，尽管如此但后续似乎仍不顺利。

中航地产在未来的企业发展计划中，会将房地产开发业务彻底剥离出去吗？中航地产相关负责人并未就此问题进行回复。

同时，在2017年，中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和子公司持有的深圳市深越联合投资有限公司27%股权出让。

如何迅速摆脱困局？一直浸淫于物业管理行业的石正林只能丢车保帅、卖子求生，声称“向存量资产经营管理方向转型”。

业内认为，尽管决定剥离地产业务，但中航地产在增加现有项目销售力度方面，仍然不遗余力，这也是其进一步增加回款、缓解公司资金压力的一种手段。

而在当前融资渠道收窄，监管越发严格的新土壤下，行业如何进行理性的结构化调整，以及中长期调控机制的建立似乎更应放在政府关心的盘子里。

押宝物业服务转型升级

停牌期间，中航工业与保利集团积极开展针对上述方案的论证工作。初步估计，该方案不构成本公司之关联交易，但可能涉及重大资产出售事项。

公开资料显示，中航地产成立于1985年，1994年在深交所上市，是隶属于中国航空工业集团公司的央企上市公司。

而正在持续剥离地产业务的中航地产，成了物业管理行业里的“四不像”。

从2007年开始，中航地产正式宣布从住宅地产开发向商业地产公司转型，确立了围绕“商业+酒店+中高档住宅”的综合体项目开发的方向，并大举向二三线城市扩张。特别是在2010年至2013年期间，中航地产先后进入赣州、九江、衡阳、岳阳、贵阳和昆山等多个城市，除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外，中航地产的很多项目都位于三四线城市。

新京报快讯（记者 王海亮）招商蛇口正在进行两笔股权交易，以期提升其城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。第一笔交易为现金购买股份，以支付现金协议方式购买中航国际控股持有的中航善达22.35%股份；第二笔交易为股权认购股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达的非公开发行股份。

4月15日，招商蛇口与中航善达先后发布公告。招商蛇口公告称，目前正在筹划以支付现金协议方式，受让中航国际控股持有的中航善达22.35%股份，并以持有的招商物业100%股权认购中航善达的非公开发行股份。交易完成后，将进一步增强招商蛇口城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

中航善达前身为中航地产，因公司主业和战略聚焦转向物业资产管理业务，去年6月起，中航地产变更证券简称为“中航善达”。新京报记者获悉，中航地产于1994年上市，在2016年12月，将9个资产包以约20.3亿元的转让价款卖给了保利地产，实现“轻装上阵”。中航善达2018年年报显示，当年物业管理业务实现营业收入37.18亿元，占公司营业收入的55.87%。目前，中航国际控股为中航善达第一大股东。

招商物业隶属于招商蛇口，目前在全国40多个城市的在管物业逾500个，服务面积超7500万平方米，服务范围覆盖居民生活、企业机构、城市公共三大类、20多种业态。据业内人士分析，此次招商蛇口与中航善达涉及招商物业的交易，实为股权和股份的相互交换。若此次两笔股权交易成功，中航善达的实际控制人可能会发生变化，招商蛇口或成为中航善达的第一大股东及实际控制人。

一位在中航地产就职近5年的前员工日前向长江商报记者表示，放弃房地产开发转战物业，有明显的“吃老本”、“保就业”的意图。但卖掉房地产开发业务资产包的中航地产进入了自身发展的下半场，未来将集中资源发展物业资产管理业务，这或许是“满血回归” 的一个转机。

2016年底，中航地产以20亿元的价格，将旗下的9个项目打包出售给保利地产，包括在武汉的首个商住项目九方城。2017年，中航地产又完成了中航城置业（上海）有限公司100%股权和深圳市深越联合投资有限公司27%股权的转让。

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