根据国家统计局数据，今年前5个月，商品房的销售面积、销售金额同比再创新高，即便抛开去年低基数的因素，与2019年同期相比两项数据都在大幅提升。

新浪财经上市公司研究院|财报鹰眼预警

尽管在公告中万科表示，为避免股价大幅波动，为保护投资者利益，此次钜盛华的减持将不在二级市场进行，而是通过大宗交易完成。但我认为，这笔巨资交易，对于万科A的股价而言依然会形成考验。毕竟，此次准备减持的市值达300多亿元，不管采取哪种方式减持，都会对万科A的股票流动性带来考验。回想前段时间，腾讯的控股股东南非报业集团抛出减持计划，只用了很短时间就消化了巨额成交。当时，腾讯也算是经受住了巨额减持的考验。如今，万科A也在一定程度上面临同样的考验。

整体销售业绩亮眼，地产股表现为何长期萎靡不振？展望下半年，地产股的投资价值如何？

万科Ａ表示，本次非公开发行募集资金将用于11个房地产项目及补充流动资金，将有效提升市场竞争力，为公司的业务持续增长提供坚实保障；由于本次非公开发行募集资金的经营效益需要一定的时间才能体现，短期内公司的每股收益可能会被摊薄，净资产收益率可能会有所下降。但从长远来看，本次募集资金投资项目的实施将提升公司市场竞争力，为公司未来业务的持续增长提供坚实保障。

针对地产板块股价走势，大部分券商的研究报告分析称，地产行业受到“三道红线”、“双集中”等政策限制，企业加大杠杆做大规模难以为继。同时，各地土地成本攀升，房价难以同比上涨，使得房企的利润空间受到挤压，利润率下滑、行业微利已成为行业大趋势。

本次非公开发行股票的定价基准日为发行期首日。本次非公开发行的发行价格不低于定价基准日前20个交易日公司A股股票交易均价的80%。

与此同时，房企从告别土地红利、金融红利时代，进入管理红利时代，市场的转变倒逼着企业向管理要效益。

从收入成本及期间费用配比看，需要重点关注：

最新盈利预测明细如下：

整体来看，随着土地、金融和人口红利的逐步消失叠加宏观层面不断收紧，房地产行业 进入低增长、低利润的长周期。行业销售利润下滑，提高人均效能、向经营管理要效益成为 房企新的突破口，诸多房企开始从“粗放经营”走向“精细化管理”。

国金证券房地产首席分析师杜昊指出，房企通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产，在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源，支撑未来发展、增强后期拿地能力，同时也提振行业整体信心和预期，有力促进估值的稳步修复。

公司董事会审议通过500亿融资工具议案，融资环境好转：公司董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。募得资金将用于满足公司生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项目投资。

多家大型房企的股价同样跌破了净资产，与银行股成为“难兄难弟”。股价低迷破净也导致上市房企通过股票回购、股东高管增资的方式“维稳股价”。

整体来看，房企组织变革主要围绕总部精简、区域优化、多元化业务条线调整三大主题；精简、聚焦、降本为房企变革的目的。

前5个月商品房销售额再创历史新高

上市公司财报鹰眼预警系统分别从业绩质量、盈利能力、资金压力与安全及运营效率等四大维度，对万科A2022年年报进行智能量化分析。

事实上，万科股价低迷并非个例，因为房地产板块今年以来表现都一般。比如保利地产、阳光城、华夏幸福等个股今年都跌超20%。

公司发布公告，董事会审议通过《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》，董事会将提请股东大会授权董事会发行不超过人民币500亿元的直接债务融资工具。

与各大上市房企的亮眼销售数据相比，地产股的投资者却难言乐观。Wind数据显示，截至6月27日，年初至今地产板块下跌了7.09%，在28个申万一级行业中表现位列倒数第六，2020年板块指数下跌也达到8.64%，可谓跌跌不休，跑输大盘。

根据国家统计局数据，今年1～5月份，商品房销售面积为6.64亿平方米，同比去年增长36.3%，相比2019年同期也增长19.6%，两年平均增长9.3%；商品房销售额7.05万亿元，增长52.4%；比2019年同期增长36.2%，两年平均增长16.7%。

即便是疫情影响之下，去年商品房销售面积、销售额也继续创下新高。此前，全国商品房销售面积和销售额的历史最高纪录分别为2018年的近17.17亿平方米和2019年的15.97万亿元，而2020年全国商品房销售面积达到17.61亿平方米，销售金额达到17.36万亿元，均突破新高。

不过，在楼市调控政策威力逐步显现的同时，5月份商品房销售增长速度已经有所放缓。数据显示，今年前5个月商品房销售额增速较前4月累计增速下降15.8个百分点，增长幅度继续减少；前5个月销售面积增速较前4月累计增速下降11.8个百分点。

截至6月27日，年初至今地产板块累计下跌7.09%，同期上证指数累计上升3.87%，大幅跑输大盘。

在地产板块中，万科、碧桂园、保利地产等龙头股表现疲弱。截至25日收盘，万科A（000002.SZ）收盘报24.51元/股，处于近3年来股价较低水平，股价已经连跌三月；保利地产（600048.SH）收盘报12.47元，盘中最低见12.25元，更创下2019年7月以来新低。

兴业证券研究指出，从上市房企财务数据来看，房地产行业毛利率、净利率持续下滑，归母净利润开始负增长。2020年，房地产行业毛利率为26.9%，相比2019年下滑4.6个百分点，2021第一季度继续下降约4.3个百分点至22.6%；2020年，房地产行业归母净利率为7.3%，相比2019年下滑1.9个百分点，2021第一季度继续下滑3.0百分点至4.3%。

就当前估值来看，A股132家房地产开发公司市盈率为12.69倍，位列申万一级28个行业板块倒数第三。市净率方面，领跑申银万国子板块的休闲服务板块超8倍，而地产板块仅1.65倍左右，位列28个行业板块倒数第四位，远远落后于休闲服务、医药生物、食品饮料、电子、计算机等板块。

6月15日，“杭州地产一哥”滨江集团（002244.SZ）控股股东滨江投资计划于6月11日通过大宗交易方式增持公司股票 3200万股，占公司总股本的 1.03%， 这已经是滨江集团股东5月以来第三次增持股份。

今年仅5月份，就先后有九龙仓集团（0004.HK）、美凯龙（601828.SH）、建业地产（0832.HK）、时代邻里（9928.HK）等多家房地产相关上市公司发布了股东增持或股票回购计划。而2021年至今，展开回购行动或大股东增持的房企数量多达30余家。

还有不少房企大规模回购股票。统计显示，2021年以来，已有包括华侨城A（000069.SZ）、美好置业（000667.SZ）、宋都股份（600077.SH）、中国金茂（0817.HK）、中国奥园（3883.HK）等在内的超20家房企先后发布了股份回购或拟回购方案。

盈利能力下滑叠加资金链紧张，房企在拿地上渐趋于谨慎，2021年1-5月，房地产企业土地购置面积累计同比下降7.5%，当月同比下降31.6%。

总部层面，万科地产、正荣地产（6158.HK）、新城控股（601155.SH）均沿着精简架构、扁平化管理的思路对组织架构进行了调整。

区域公司方面新增、裂变与合并并行，动态调整是当前行业变革主题。2020年8月，中梁控股（2772.HK）宣布将原中梁地产南方区域集团升级为中梁粤港澳发展集团，2020 年末，中梁控股相继成立长三角发展集团、京津冀发展集团。

2020年10月，碧桂园（2007.HK）启动新一轮组织人事调整，将73 个区域公司裂变成100个左右，祥生控股（2599.HK）将苏宁皖区域调整为连宿、苏南、宣城、合肥4 个事业部；华润置地（1109.HK）将华南大区将拆分为深圳大区和华南大区。

中信证券认为，房企也可拓展其他永续经营的商业模式，结构性改善盈利质量和增长持续性，如深度参与持有型业务，在基础设施公募REITs稳步推进背景下，对以不动产投资和管理为核心内容的资管业务的积极探索。推衍房企长期维度市盈率和市净率中枢有望提升至15倍和1.5倍。

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