保利地产的全资子公司以20.3亿元收购中航地产的地产业务。

12月5日晚间，中航地产（000043）与保利地产（600048）双双发布公告，明确中航地产注入保利地产的内容以及金额。根据公告内容，保利地产将以20.3亿元的价格为公司注入9个房地产项目，总建筑面积331万平方米。

此前，在国务院国资委公司推动下，保利地产母公司中国保利集团公司（以下简称“保利集团”）与中国航空工业集团公司（以下简称“中航工业”）签署了地产业务整合协议，将会接受中航工业名下的全部地产业务，业务转让按照“成熟一批交易一批”的原则进行。

2016年12月2日，公司与中航地产及其下属企业共同签署《房地产项目公司股权及在建工程转让框架协议的补充协议》，最终明确分别由公司指定的全资子公司广州金地房地产开发有限公司收购中航地产直接持有的成都航逸科技有限公司100.00%股权等7家公司（详见下表）；由全资子公司保利（江西）房地产开发有限公司收购中航地产全资子公司江西中航地产有限责任公司持有的南昌中航国际广场二期项目。

10月10日披露的原方案中贵阳中航地产70%股权、惠东康宏发展51%股权的其他股东尚未书面放弃优先购买权，两公司被剔除，最终交易价由23.23亿元降至20.3亿元。公告显示，8家项目公司共拥有9个房地产项目从项目位置来看，注入的房地产项目主要位于江西、四川成都，另外还有一个项目位于江苏昆山，其中大部分土地性质为住宅。项目总占地面积169.27万平方米，总建筑面积331.02万平方米，除去已经签约的116.1万平方米，尚有215万平方米。

中航地产表示，交易完成后，中航地产将剥离地产开发业务，聚焦物业资产管理业务，2016年前7个月的亏损额由2942万元缩至501万元。而在此次交易前，中航地产的主营业务是房地产开发业务和物业管理业务。

中航工业与保利集团的地产业务整合至今已经过去5个月。7月6日晚间，中航地产和保利地产双双发布停牌公告，在停牌了三个月之后，双方的地产业务整合才有了进展。

根据中航地产2016年半年度报告显示，公司上半年营业收入27.15亿元，较上年同期增长68.3%；归属上市公司股东的净利润约为336.22万元，相比去年同期增长103.02%。其中，房地产开发业务共实现营收约16.21亿元，较上年同期增加8.69亿元，增长115.42%，占公司营业收入的59.73%。

保利地产2016年半年报数据显示，截至6月30日，公司半年签约金额首次突破千亿大关。报告期内，公司总资产已经达到4300多亿元，净资产近1000亿，公司实现签约金额1106.25亿元，同比增长45.48%；实现签约面积821.84万平方米，同比增长40.55%。其中，6月份，公司实现签约金额270亿元，实现认购金额271亿元，均创单月新高，估计全年将超过2000亿元大关。

截至2015年底，保利地产拥有在建、拟建房地产项目270个，待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中一、二线城市占比约为74%。

剥离房地产开发业务,轻资产化转型。

2016年中航地产出售部分房地产开发业务资产与负债;年末共有6个房地产开发项目和2个储备项目,合计权益货值212亿元左右。公司承诺后续退出房地产开发业务,聚焦物业资产管理业务,围绕机构类物业资产的管理,重点发展物业及设备设施管理、资产经营、客户一体化服务外包三项核心业务,坚持轻资产化转型。2016年房地产业务营收占比达60%,预计业务转型期将持续一段时间。

深化业务升级,打造机构物业资管顶尖品牌。

中航物业2016年新签年度合同额超5亿;截至2017年5月,管理项目总数416个,总面积4860万平方米;业务范围覆盖深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉等二十多个城市。中航物业在国内机构类物业管理市场中占据领先地位,涵盖政府、学校、金融、公共事业和写字楼等机构物业类型;并从物业资产全生命周期管理和客户一体化服务外包两个维度不断深化业务升级;未来将持续受益于行业集中度提升。

“九方”品牌输出,商业地产运营轻资产化扩张。

公司目前经营6家九方购物中心,总营业面积超过68万平方米。2016年与巨亿广场签订协议,由赣州九方管理人员进驻管理,以管理输出的模式扩大经营规模、提高品牌影响力。

12个月目标价10.98元,首次覆盖增持评级。

预测2017/2018/2019营收分别为73/84/98亿元,归母净利润分别为3.87/4.69/5.63亿元,EPS分别为0.58/0.70/0.84元。我们采用分部估值法,对房地产开发业务、物业管理、建筑业、其他业务分别给予2017年16、26、20、20倍PE的估值,得到公司股权价值73亿元,折合目标价10.98元,首次覆盖给予“增持”评级。

风险提示。

房地产项目建设进度不及预期导致结算推迟;房地产调控时间过长导致销售不及预期;物业管理业务发展不及预期。

中国证券网讯 中航地产(000043,股吧)7月20日晚间发布重大资产重组停牌公告称，经确认，此次筹划的公司向保利集团或其下属企业出售资产事项不构成公司的关联交易，但构成公司的重大资产重组，交易主要涉及公司的房地产开发业务，具体标的资产待进一步明确。鉴于目前该事项尚存在不确定性，根据有关规定，经公司申请，公司股票自7月21日开市时起继续停牌。

此前，因中国航空工业集团公司与中国保利集团公司筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案，其中可能涉及公司的业务资产，且方案存在较大不确定性，中航地产股票已于7月7日起停牌至今。

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