原创 房小评 中国房评报道

3月30日，万科公布了2020年度业绩：

销售额：7041.51亿元，同比增11.6%；

营业收入：4191.1亿元，同比增13.9%；

归母净利润：415.2亿元，同比增6.8%；

房地产开发业务毛利率：22.6%，同比下降4.6个百分点。

这是一份堪称优秀的财报，再加上万科管理层专业且极具洞察力的战略研判，万科2020年度业绩发布会本该是一场精彩迭出，圈粉无数的演出。然而，今年的万科小股东们却在用脚投票，表示不满：

在业绩发布会进行时，万科A（000002.SZ）和万科企业（02202.HK）股票价格均出现大跌。

（截至3月31日12:22分，万科A报29.87元，跌4.78%；万科企业报30.1港元，跌6.38%）。

万科作为大盘股，股价一直稳健，平常不大涨，更不会大跌。尤其是在年报业绩发布的时候，大部分房企的股价都是报以上涨的，万科的股价却出现近5%的下跌，这是为什么呢？

读懂万科财报和熟悉万科股票的人都明白，这是小股东们在用行动表示抗议，对万科2020年度业绩用脚投票：

1、毛利率下降4.6个百分点：2020年度，万科房地产及相关业务的毛利率为22.6%，较2019年下降4.6个百分点；营收约4191亿元，同比增13.9%；归母净利润415亿元，同比增6.8%，归母净利润涨幅远低于营收涨幅，盈利能力下降。

2、营收成本增长26.43%：2020年，万科营收成本约为2965亿元，同比增26.43%，主要原因是高价地的入市。而对于高价地吞噬利润的问题，万科管理层在发布会上也没有给出正面、有效的回应。

3、销售单价首次下跌2%：从销售数据上看，万科的销售单价首次出现下滑。年内销售单价为1.51万元/平方米，较2019年下降2%。

4、风险项目计提存货跌价准备上升40%：2020年万科计提风险跌价准备41.8亿元，新增计提跌价准备主要是廊坊2个项目和保定项目，涉及金额为11.04亿元和8.77亿元。计提跌价准备上升，直接吞噬了可分配利润的规模。

（定睛一看）廊坊和保定项目不是万科北方区域的项目吗？

打开万科2020年度销售业绩区域分布情况来看，北方区域2020年销售面积1190.99万平米，销售金额1501.74亿元，占比分别为25.52%和21.33%；实现营业收入约674.4亿元，占16.91%；权益净利润33.97亿元，占7.21%，在五大区域中倒数第一。

北方区域的利润贡献甚至不如西北区域。2020年度，西北区域销售面积仅462万平米，销售金额463.95亿元，分别占比9.9%和6.59%；实现营业收入275.85亿元，却实现权益利润46.4亿元，占9.85%，超过了北方区域。

这还是西北区域从中西部区域中分拆出来的结果，如果西北区域仍在中西部区域内，则北方区域又：

牢牢占据了倒数第一了！

北方区域销售额在集团的贡献很突出，但是利润贡献却变成了倒数第一，反映了北方区域市场的惨淡，这也是今年房企年报中共存的问题。

好在万科上海区域、南方区域利润表现都不错，今年万科给出了不错的分红派息计划：

2020年度，万科拟合计派发分红145.2亿元(含税)，占公司2020年合并报表中归属于上市公司股东净利润的34.98%。每股派息约1.25元。按照万科A在3月31日11:50分的股价29.87元计算，股息回报率达4.2%。

但是，今年香港上市的房企股息回报率大都超过了5%。

“小股东又不能决定万科管理层的任命与改选，投资万科股票就是等每年的分红”，一位投资者在论坛上说，老股民都知道，投资万科股票主要就是等每年的分红，股价长期被压制在30元/股左右，万科A股价走势的K线图呈现完美的M型，每每股价要涨，总被神秘力量又压了下去（这股神秘力量，我们以后专门写一篇文章探讨，关注的朋友可留言进行私下交流）。

3月30日，万科A股价尚且飘红；3月31日，业绩发布会一开始，其股价就开始连续下跌，盖因股民们关注的分红指标和盈利能力下降了。

与一般的房地产企业不同，万科的盈利指标下降，并不是股民们出现愤怒的根本原因。

“大家都知道万科发展稳健，投资价值好，但是为什么手里拿着一把好牌，物业、长租业务却都不上市，不变现呢？”上述投资者说，他很不理解万科管理层为什么保守到：

不肯让一个新业务单元上市。

万科管理层在业绩发布会上介绍，万科有万物云、仓储物流、商业管理等7个新业务单元，内部称“7BU”，都运行良好，且几个新业务都达到了上市条件。

以最受关注的万物云（物业板块）为例，该板块2020年度收入为154.32亿元，同比增长21.51%。主要业务分为住宅、商企、城市空间服务等三大块，分别聚焦居住小区、商业办公、政府物业等。截至2020年年末，万物云在管面积5.66亿平方米，同比增长26%。

这是个什么概念呢？

我们拿第一物业网红股旭辉永升服务（01995.HK）2020年度业绩做个对比，就可窥见端倪：

旭辉永升服务2020年实现收入31.19亿元，同比增长66.1%，管理面积为1.81亿平米，市值332亿元，市盈率64倍。

万物云的收入接近旭辉永升服务的5倍，管理面积超过旭辉永升服务的3倍，如果万物云现在上市，其市值在1500-2000亿元之间——这些钱拿出一部分给股民分红，不香吗？

此外，根据万科管理层的介绍，万科商管、仓储物流两个板块业务的投资回报率也都达到了上市的条件。

万科董事会主席郁亮表示，万科这些新业务会上市的，但是不会因为资本市场热点而迎合，上市的条件是更有利于发展好这些新业务，而不是去“卖掉这些新业务”。

3月31日的万科2020年度业绩发布会相当长的时间在介绍这些新业务的发展情况，连当天会议的直播入口都是万科自己开发的卖房小程序“易选房”，会议主持人朱旭（万科董秘）当场给这个程序做了2次口播广告，连续两次提醒：

“今天的观众有购房优惠券”。

听完发布会，房小评立即就在“易选房”上搜优惠券，翻了半天才找到：在北京买房，注册花1元，买房时可额外抵扣2万元。好奇宝宝又向人工客服电话咨询，客服说现在已经没这个活动了。蓝瘦，香菇！

于是，房小评扭头就去注册了——

房车宝！

K线，是市场运动最基本的表现符号，它承载着金钱的流动轨迹，记录着金钱的得失过程。它被人们赋予了生命，展示着人们的期望、猜疑、幻想、贪婪、恐惧等，蕴涵着丰富的自然法则。

一、你最好相信它

每一个K线图都在试图向你作出手势，告诉你市场正在发生的变化，而你，惟有静下心来仔细辨认，才能听懂嘈杂市场中的韵律。万事万物的发展和成败，看似漫无头绪，而实质上无不受内在规律的支配，K线图也不例外。

二、一个人一个法

K线图不是一门科学，而是一种行为艺术和投资哲学的实践，它本质上是市场群体心理因素的集中反映。你可以掌握它的性，但无法把握它的度，它给每个人留下了很多主观的判断，使那些试图量化它的分析家们最终陷入迷途。

K线图的分析带有强烈的主观色彩，这导致每个人修完同样的课程后，即使都是市场医生，都可以通过K线图给市场作诊断并付诸于实施，但每个人的方法和成效都不一样。

三、自然法的浓缩

自然界有惯性定律，即物体会沿力作用的方向运动，除非受到新的作用力的影响。市场也一样，一开始的经济数据、新闻、猜测等促成了一段行情，K线图会沿这些因素的作用力而发展;一旦内因外由有变，则价格就会发生反转，直到新的平衡力量到来。

四、辩证法的体现

对于K线而言，从微观上，需要把握她本身所蕴涵的意义。比如：阳线实体越长，越有利于上涨;阴线实体越长，越有利于下跌;但连续强势上涨后，谨防盛极而衰;连续强势下跌后，可能否极泰来;如果影线相对于实体来说非常小，可以等同于没有;指向一个方向的影线越长，越不利于市场价格今后向这个方向变动;上下影线同时长，说明多、空双方战斗剧烈，最后持平，后市不定;十字星的出现往往是过渡信号而不是反转信号，它代表市场暂时失去了方向感，等等。

从宏观上，需要知道如何整体把握K线图的作用规律。

五、亦不悲亦不喜

对于以K线图进行分析并据此入市的交易者而言，要明白三件事：第一，书本上所画出来的标准K线形态可能你永远也看不到，所以你要把握识别的度;第二，在技术上可行的东西，在现实的价格运动中可能无法实现，比如说价格跳空低开会把你的止损点甩在后面，使你的止损技术无效;第三，市场是一个会自我修复和自我变异的东西，因为参与市场的人变聪明了，所以它也就变聪明了，以前屡试不爽的方法可能就会失效。

六、价格/数量/时间

日本交易商有句名言：头一小时的交易，引导一个交易日。可见，开盘行情往往奠定了当日交易行情的基础。开盘价是人们经过一夜深思熟虑的结果，也是对昨日价格继续确认或修正的过程，更是今日新价格的确立或尝试性进攻的开始。

七、反转最为重要

作为一个交易者，一定要注意所遇到的种种反转信号，哪怕它是虚假的。漏过一个真正危险的信号，其损失有时不是我们能够承受的。我们的进场或出场，都是在反转信号来临时才开始的。你可以不慌不忙的等待其后的验证图形，也可以急不可待的当即交易，但关键是要耐心等待反转信号出现。否则，进场后的行情若出现盘整，你就会丧失资金的控制权，同时内心会倍受煎熬。 八、制定交易计划

尽管交易市场庞大而深不可测，但一张K线图就能将它装下;尽管K线图变化无穷，但其收盘后也只有三种走势：上升、平移、下降。面对永远在你进场后可能会出现的上升、平移、下降这三种趋势，你惟一能做的就是准备好齐全的攻防策略。

九、永远顺势/止损

面对波澜壮阔的资金运动和玄妙诡秘的价格变化，没有谁敢对自己的预期做保证，在股市中活下来的人，最重要的生存法宝就是顺势和止损，这是对付不确定性因素的惟一办法。前者是主动性适应，后者是主动性防御。

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(本资料仅供参考，不构成投资建议，投资时应审慎评估)

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