中证网讯（记者王兴亮）8月11日晚，中航地产(000043)发布2017年半年报，上半年实现营收23.8亿元，同比下滑12.34%；归属于上市公司股东的净利润为亏损1.41亿元，同比下滑4279.52%。

这是中航地产今年连续两个季度亏损，今年一季度，公司实现营收10.1亿元，同比下滑14.11%；归属于上市公司股东的净利润为亏损7653万元。

中航地产表示，今年上半年营收下滑的主要原因系2016年底出售地产项目股权事项导致地产板块较上年同期有所下降。其中，除物业管理业务较上年同期有所增长外，其他三大款业务包括建筑业（楼宇工程）、房地产开发业务和服务业及其他均出现下滑。

对于净利润同比大幅下滑的原因，中航地产表示，一是上年同期转让下属深圳市观澜格兰云天大酒店投资有限公司股权取得了1.1亿元投资收益，本期内并无此项发生额；二是去年底出售地产项目股权事项导致利润较上年同期有所下降，以及出售地产业务相关事项产生的营业外支出较上年同期有所增加。

去年7月6日，中航地产发布重大资产重组停牌公告称，母公司中航工业正在与保利集团筹划重组整合方案。当年12月16日，最终的重组方案确定，中航地产将成都航逸、江苏中航、九江中航等9个资产包，以近20.3亿元的价格卖给了保利地产。正是得益于这次重组过程中的资产出售，在截至前三季度还亏损2956万元的形势下，中航地产2016年实现盈利1.61亿元。

继2016年进行重大资产出售后，中航地产仍持续出售房地产开发业务相关的资产。5月31日晚其公告称，公司将通过产权交易中心对贵阳中航70%股权以及惠东康宏51%股权转让进行公开预挂牌。与此同时，公告披露，公司自2018年6月1日起，公司证券简称变更为“中航善达”，公司证券代码仍为“000043”。

中航地产表示，公司主营业务已发生变更，物业资产管理业务已成为公司主要收入来源，且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务。公司更名以期与公司的主营业务相匹配，更好地反映公司实际业务情况及未来发展定位。

“瘦身”出售房地产相关资产

公告显示，根据国资委关于“瘦身健体、提质增效”的总体要求，以及公司轻资产化发展的战略规划，董事会同意公司对外转让所持有的惠东康宏51%股权和贵阳中航70%股权，以优化内部资产配置。

《每日经济新闻》记者注意到，在2016年中航地产就实施了重大资产出售，向保利房地产(集团)股份有限公司两家全资子公司转让房地产开发业务相关的资产与负债。当时公布的重组报告书中透露，因原方案中贵阳中航地产70%股权、惠东康宏51%股权的其他股东尚未书面放弃优先购买权，故剔除两标的。此时再公告转让子公司股权，这也意味着中航地产并未放弃转让上述两标的。

同时，在2017年，中航地产又完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和子公司持有的深圳市深越联合投资有限公司27%股权出让。

而此次欲挂牌转让的贵阳中航2017年的资产总额为23.59亿元，中航地产持有70%股权，贵州航程房地产开发有限公司持有30%股权。贵阳中航开发建设贵阳中航城项目，项目总占地面积约61万平方米，规划建筑面积137万平方米。截至2017年末该项目累计签约金额约29.5亿元，累计签约面积约31万平方米。股东贵州航程房地产开发有限公司表示不放弃本次交易同等条件下的优先购买权。

欲挂牌转让的惠东康宏2017年资产总额为6.09亿元，中航地产持有51%股权，自然人股东许再新持有49%股权。惠东康宏开发建设惠东中航元•屿海项目，项目总占地面积约33万平方米，规划建筑面积约52万平方米。截至2017年末该项目累计签约金额约25.8亿元，累计签约面积约22万平方米。股东许再新表示不放弃本次交易同等条件下的优先购买权。

中航地产表示，此次转让是基于公司战略发展角度考虑，有利于进一步优化内部资产配置，聚焦核心业务，加快转型步伐。本次转让完成后，贵阳中航、惠东康宏将不在公司合并报表范围内。

根据2017年年报信息，此次成功转让后，中航地产的房地产开发项目仅剩昆山九方城(A6地块)、龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园一期以及天津九方城市广场4个项目。

至于是否会继续转让剩余的房地产项目，记者联系了中航地产的董秘办公室和企业文化部，但截至发稿还未收到回复。

中航地产曾在2017年年报中表示，重大资产出售后，项目开发服务业务积极配合完成资产移交工作，克服重重困难，确保剩余房地产开发项目的正常运营，并根据实际情况推动后续处置工作。

聚焦物业资产管理业务

除了不断转让房地产业务相关资产外，中航地产还变更公司名称及证券简称为“中航善达”，未来将聚焦物业资产管理业务。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，企业更名是体现经营业务重心的转移，中航地产剥离传统的地产业务，追求轻资产经营的优势，从后续转型来看，物业资产管理业务、轻资产发展将成为其发展的主线。

根据公司2017年年度报告，2017年中航地产实现营业收入约为58.93亿元，同比下降6.88%。其中房地产开发业务营业收入约为28.08亿元，占总营收的47.65%；物业管理业务实现营收28.67亿，占总营收48.65%，已经超过房地产业务的收入。

截至2017年12月，中航物业全国物业管理项目442个，管理面积5152万平方米，2017年共实现营业收入约28.67亿元，同比增长24.76%；利润总额同比增长42%，年度新签合同额8亿元。

关于未来物业管理业务的发展方向，中航地产表示，将聚焦物业资产管理业务，围绕机构类物业资产的管理，重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核业务，坚持轻资产化发展模式，不断改善公司资产质量与财务状况，促进公司业务转型升级。

每日经济新闻

2017年12月20日，中航地产股份有限公司（股票简称：中航地产，股票代码：000043）对外发布关于挂牌转让中航城置业（上海）有限公司（以下简称：上海中航城）100%股权交易结果的公告。

公告中指出，根据北京产权交易所出具的《交易签约通知书》，最终确定深圳市卓越不动产投资有限公司(以下简称：卓越不动产)为上海中航城100%股权的受让方，成交价格为人民币10.64亿元。同时，近日公司与卓越不动产公司签订了上海中航城《产权交易合同》。

值得一提的是此次收购，卓越不动产采用分期付款方式，将转让价款中的 50%，即人民币5.32亿元，在本合同生效后5日内汇入北交所指定结算账户。剩余价款应按同期银行贷款基准利率计算，在本合同生效后25日天内一并付清。

另外，中航地产在收到全部转让款，且卓越不动产完成合同约定的相关义务后5个工作日内，由卓越不动产负责办理完毕标的企业的股权工商变更登记手续，中航地产提供应由其提供的材料并给予必要的协助与配合。

同时，在上海中航城产权交易完成后5日内，双方办理完毕有关产权转让的交割事项。中航地产应将标的企业的资产及清单、权属证书、批件、财务报表、档案资料、印章印鉴、建筑工程图表、技术资产等移交给卓越不动产，并由卓越不动产核验查收。

据天天证券网资料显示，卓越不动产成立于2012年12月，注册资本为人民币3000万元，股权结构为卓越置业集团有限公司100%持股。主要以经营自有房屋租赁、国内贸易、停车场管理、受托资产管理、投资管理、商务信息咨询等。

2016年度及2017年前三季度，卓越不动产资产总额分别为3122.24万元和1900.53万元，净资产分别为1890.16万元和1895.36万元，净利润分别为4849.82元和4.32元。

业内人士分析，此次中航地产资产出售完成后，将有利于优化公司内部资产配置，减少公司股权投资，并能获取一定的投资收益。今日开盘，中航地产股价快速拉升，最高涨幅近达5%，且交易量相比较前期有所放大。不过，该股整体处于震荡横盘，近期有下滑趋势，需重点关注下方支撑。

来源：天天证券网 作者：常丰

10月30日，中国航空工业集团有限公司（下简称中航集团）旗下房地产平台，中航善达股份有限公司（000043.SH，下简称“中航善达”，公司名称变更前为“中航地产”。）披露三季报。

前三季度公司合计实现营业收入39.18亿元，同比增长-2.27%；合计实现归属于上市公司股东净利润1.38亿元，同比增长-83.35%。

即便是遭遇房地产流年不利，一家公司归属于上市公司股东净利润出现如此下跌也实属夸张。

细究其业务关键数据——一家公司归属于上市公司股东的净利润下降速度，远远超过公司营业收入降幅，这一切都与其经年以来逐渐剥离房地产业务有关。

早在2010年国资委就发布文件，要求除16家以房地产为主业央企外，78家不以房地产为主业的央企，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后必须退出房地产业务。

在退出名单之上，知名央企中航集团赫然在列。而在地产行业巨大利润的无限诱惑下，中航集团多年来迟迟舍不得松手。

2015年7月2日至8月30日，中央第三巡视组对中国航空工业集团进行了专项巡视后，进行了毫不留情的批评：“对中央房地产调控政策置若罔闻，项目开发禁而不止”，如此措辞严厉的批评对于一家大型央企来说无疑是给旗下房地产项目判了死刑。

从此中航集团开始其“去房地产化”道路，四年过去了，其走向告别的旅程已近尾声。

中航地产的“更名改姓”

在被巡视组点名批评后的第二年即2016年，国务院国资委召开中央企业产业重组合作整合座谈会。会上不断针对央企重组整合进行政策吹风。

两个月后，中航集团与保利发展控股集团股份有限公司（600048.SH，下简称“保利地产”）达成协议。中航开始了地产业务大撤退，大批量的地产项目被转卖。

保利地产全资子公司广州金地受让中航地产持有的成都航逸科技成都航逸置业 、江苏中航地产、九江中航地产、新疆中航投资股权、岳阳建桥投资、赣州中航地产七家子公司100%股权，以及赣州中航置业79.17%股权，同时保利江西受让江西中航地产持有的南昌中航国际广场二期项目，总价20.3亿元。同时由于子公司的出售以及去房地产化，中航集团大量从事房地产项目的员工在新形势 下不得不纷纷离职。

作为长期深耕于地产一线的中航集团老员工，似乎离开才是最好的选择。不同企业间文化冲突在此时显得尤为尖锐，中航集团是老牌的工业企业，其下有着沈飞，西飞等国内知名的飞机制造厂，一家以飞机制造为主业的公司，其地产项目也必然受到公司风格做派的影响，有一股工业的风格——不紧不慢，从中航善达的经营上可以看出一二，在房企争先恐后开始高周转模式的背景下。中航地产仍然走着自己不紧不慢的步调。

与之相比的是保利地产，在退下“招保万金”的王座后，保利地产也开始了高周转的经营模式。两者的工作强度、工作内容、甚至工作性质都截然不同。习惯了大央企的一贯作风的中航善达老员工未必能够适应新工作新节奏。

同时保利地产也对这些中航善达的老员工入职后感到棘手，毕竟两家公司在地产业务发展水平方面相差确实有些大。

新形势整合的离职风波中还被爆出了中航善达给出的离职方案中补偿款并不能让老员工满意，公司准备按照“N+1”方式对选择解除劳动合同的员工“一刀切”式的补偿。

但员工要求按照新劳动法的规定进行补偿。

劳动法新规规定：“劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资3倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资3倍的数额支付。以上标准要求与中航善达最终给出的补偿方案相差3倍。

中房网的一篇报道这文章曾指出：中航善达深圳市的在岗职工2015年的平均工资为81034元，折合每月6753元。三倍即2万元余元，乘以12再加1月平均工资，即约26.3万元。

这让一些工龄超过20年的老员工认为极为不公且拒绝接受。中航善达有员工表示，“我们把大半辈子和所有青春都献给了公司，到头来却只值这么一点？”

曾有员工冲进正在进行的董事会议中向公司讨要说法，一时满城风雨，更爆出中航出售的武汉项目，当初留下的26名原中航人，至今已离职24位，其余在新公司也处处受到排挤。

如此大规模的资产剥离对中航善达的影响不仅表现在员工中，在资本市场上更是一览无遗。

虽然公司2016年年报营业收入出现大幅度增长，从2015年的55.18亿元增长到了63.22亿元，但这8.04亿元的收入增长均来自于出售子公司。虽然“卖身”实现公司业绩短期内增长，但随着战略大调整公司主要财务指标必受影响。

2017年，中航善达的剥离还在继续，公司相继完成了中航城置业(上海)有限公司100%股权和子公司持有的深圳市深越联合投资有限公司27%股权出让给中航善达的长期合作伙伴深圳市卓越不动产投资有限公司 。

2016年出售大量资产的后遗症开始显现，中航善达2017年利润总额同比下降12.30%，约为2.6亿元；归属于母公司所有者净利润约为1.5亿元，同比下降6.74%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润则约亏损3.83亿元，亏损同比扩大。

2018年5月11日晚间，中航地产发布公告，鉴于公司实施重大资产重组，主营业务已发生变更，未来公司战略将聚焦物业资产管理业务，董事会同意将公司名称由“中航地产股份有限公司”拟变更为“中航善达股份有限公司”。公司的财务收入中房地产开发项目的收入已经腰斩，而公告中涉及的物业资产管理业务项目的收入并没有为其撑起一片新的天空。

2018年年报显示，更名后的中航善达实现营业收入66.56亿元，同比增长12.94%，归属于母公司所有者净利润 8.57亿元，较上年同期增长 468.84%。

然而，业绩增长背后——仍然是通过出售房地产开发项目获得了财报数据的短暂性回光。

这一年中，中航善达又出售了惠东项目和贵阳项目，并完成上海天盛广场项目工商变更和资产交割，全年共实现投资收益 12.4 亿元。

尽管出售项目让企业似乎收益颇丰，对年报起到修饰润色作用。但扣除非经常性损益后，中航善达的净利润仅为-1.5亿元。

在8.57亿元的总利润中地产业务净利润为6.81亿元，物业管理业务仅实现净利润1.64亿元。

转型的第一年我们似乎不能要求太高，毕竟一家企业巨轮从地产到物业转向需要调度时间。

但后面的日子里，中航善达的优质资产出售完毕后，母公司中航集团其他地产项目的出售似乎陷入僵局，如烫手山竽。

2019年6月3日，中航集团另一家子公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。该项目第一次挂牌已流拍告终，又于6月10日二次挂出。

然而转让并不顺利——来咨询的人偏多，但继续跟进的人很少。为能顺利出售项目，中航集团修改了其中一条细则，对担保方的要求从600亿元降到500亿元，尽管如此但后续似乎仍不顺利。

更早之前，中航系的另一家子公司中航国际控股（00161.HK，下简称中航国际）旗下广东国际大厦实业有限公司（下简称“广东国际”）挂牌一年无人问津，最终迎来了信息披露结束日。在公示期内广东国际实现营业收入1.49亿元，营业利润和净利润分别为-568.11万元和-569.7万元。

中航善达券商代码为000043，这数字显示出了其上市时间之早，其属于有股票市场后的第一批上市房地产行业公司。作为中航集团的主要地产平台，与其他“同门兄弟”相比，中航善达地产项目除裁员风波外的出售还算顺利，受益于此还迎来了一波业绩增长。

物业转投招商“门下”

在失去了地产这个“聚宝盆”后，中航善达有了新的动向：今年4月15日，招商局蛇口工业区控股股份有限公司（001979.SH，下简称“招商蛇口”）发布公告，公司正在筹划以现金方式协议受让中航国际持有的A股上市公司中航善达22.35%股份，以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份，自此，招商蛇口将成为中航善达第一大股东。

招商蛇口大股东立下了“小目标”，承诺在2019-2021年扣非后归母净利不低于1.59亿元、1.89亿元、2.15亿元，势将扭转中航善达长期以来的亏损。

根据招商蛇口和中航善达二者年报可知，截至2018年年底。招商蛇口旗下在管物业逾500个，服务项目面积超7500万平方米。中航善达旗下在全国物业管理项目共523 个，管理面积约5307 万平方米。将中航善达的在管面积合并之后，招商物业的服务面积将接近1.3亿平方米。凭借整合优势，中航善达有望成为A股物业管理第一股。

招商蛇口进入后，在两大央企加持下，中航善达开始发力。

今年第三季度，公司实现扣非后归母净利润为0.44亿元，同比大幅增长424.39%；前三季度的扣非后归母净利润为1.23亿元，同比增长17.56%，证明公司目前的主业物业板块经营效益保持良好。

同时今年上半年获签6亿元的物业管理合同后，三季度公司先后中标台东高速收费、后勤服务、湖南美术馆、天津周大福金融中心、北京大兴机场南航基地等大型重点项目。

中信建投认为：招商物业过去几年利润表现虽然差强人意，但招商物业在管项目大多位于一二线城市，具有深厚的社区增值服务挖掘空间和可观的待交付面积。中航物业在管的机构类物业，虽无可观的利润率与社区增值服务可能性，但有着收入、利润率稳定，竞争相对不激烈的优势。两者结合后凭借其在机构类物业的管理经验，未来的内生增长动力依旧强劲。

（中航善达近年财务数据）

虽然“去地产化”给公司带来了沉重打击，但中信建投、东北证券、天风证券，三家券商发布研报表示对其未来的看好，都给出了“买入”评级。

11月7日晚间，中航善达发布公告称，公司全称拟更名为招商局积余产业运营服务股份有限公司，公司原证券简称“中航善达”变更为“招商积余”，原证券代码“000043”变更为“001914”。

对于名称的变更公告中还给出了解释，“积余”在《辞典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产，“积余产业运营服务”意为对存量资产的管理、运营及服务等，“积余”之意契合公司的战略及业务发展定位。

“积余”与招商局集团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源。招商局集团的前身是创立于1872年的轮船招商局，其于1914年2月实行航产分业，成立“积余产业公司”。

至此，中航已完成了“退出房地产”的政策任务，且退的那是一干二净，而招商蛇口却由此得到A股物业平台。

截至10月27日，今年宣告破产房企已达408家。即使在最好年份，房地产企业倒闭的一年也几百家。事实上，这个行业一直都有自己优胜劣汰的衍生轨迹。

而在当前融资渠道收窄，监管越发严格的新土壤下，行业如何进行理性的结构化调整，以及中长期调控机制的建立似乎更应放在政府关心的盘子里。

业内有一个房企存活二八定律：即中国未来将只有20%的开发商活下来，80%的会死掉。回头看，目前国内开发商10多万家，即使淘汰掉80%，还有2～3万家企业，中国仍然是全球开发商数量最多的国家。

通过市场之手再次重新调整资源配置，让上帝的归上帝,凯撒的归凯撒，并不是一件坏事。

（来源：地产杂志）

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