本周，最大的事，就是周一18.1元清仓了保利发展，部分资金45元进入了口子窖，部分资金18.35元进入了养元饮品，部分资金5.1元进入了华侨城A，部分资金进入了大悦城，这是三季度以来最大的调仓换股，连续四天写文分析，只是为了记录一下在人人都悲观的氛围中，我是如何按照系统信号操作的，对与错，留给时间来验证！

　　大悦城应该是目前发现的市值最低的地产企业，也是为了保证地产行业的资金投资量平衡，才有这次建仓，原因就是地产行业的兼并重组，会是未来比较大的机会，这点从保利发展最近一年翻倍的涨幅就可以验证 ，下面看详细分析！

　　第一、有背景的地产企业才是好企业！

　　这次3.52元建仓大悦城，其实就是看上大悦城这企业的背景，大悦城的背景让他未来的想象空间增加了很多！

　　中国的地产行业几十年发展一直背着特色的使命在发展，地产发展的核心在两大资源，一是拿地资源，二是银行贷款！

　　当地政府是土地最大出让方，为了卖地后能房建好再卖出去，都是希望有实力的企业拿地建房，现在出现烂尾楼，主要原因就是当时拿地的小地产企业资金链断裂后烂尾的，银行又不敢再贷款让其发展， 所以未来地产行业的趋势都是朝着有实力的龙头企业去集中！

　　什么是有实力的地产企业，其实就是大股东厉害的企业，从享誉全国的万达，到现在恒大，不管最终结果如何，问题的关键就是私人地产企业出问题，大家可以去看看央企地产企业，目前位置也没哪家出问题，地产行业出问题的核心关键就是资金链出问题，中国的银行有一个特点，90%都是国有的，大到几大行，小到城商行都是如此，三五千万大小银行都敢贷，三五十亿没有上面批转基本没谁敢冒这个风险去放贷！

　　地产又是资金消耗量非常大的行业，背景比一切什么都重要，这就是宝能入股万科最终退出万科，万科又让深地铁入股的真正原因！

　　第二、大悦城是中粮唯一的地产平台！

　　A股上有背景的地产企业很少，万科是深地铁，绿地是上海国资，保利是央企，大悦城是中粮，更关键是，中粮占比非常高，直接占比80%，也就是流通的筹码其实很少的！这应该是大股东占比最高的地产企业，背后的原因，就是大悦城的好多资产都是核心不动产！

　　中粮的优势是干农业的，干农业的最大政策就是三农政策可以拿到很多便宜的土地，这是其他地产没有的优势，所以中粮的背景可以让大悦城未来无忧无虑的发展，更关键的，拿的土地位置可以非常好！这里大家看看大悦城的位置！

这是北京大悦城的位置

这是上海大悦城的位置

这是西安大悦城的位置！

　　三者共同点，就是所在的位置非常好，都是寸土寸金的位置，这种地理位置，不是能简单的衡量其价格的！

　　第三、三大核心资产让大悦城非常低估！

　　大悦城有三大核心资产，一是房地产开发，这是公司的核心业务，主要营收也是地产开发贡献的，中国地产16万亿规模，未来大部分份额都是集中在有背景的企业里面，这是大趋势，至于民营地产，再怎么发展也是养肥待宰的猪而已，所以大悦城未来地产营收上千亿是很正常的，围绕农业地产开发都是一个不小的市场！也就是几年后，净利润做到历史最高的20亿是大概率，对于一家150亿的央企来说，只能说低估！

　　二是综合性商场，大悦城2022半年报中，全国有16个大商场，且这些商场位置非常不错，商业面积239万一平米，而且这些位置，基本都是一二线城市的核心位置，按照一万一平算，也值239亿，按照5000一平算，也值120亿，目前就商场都值这个市值，还不算全国性的地产开发牌照！

　　这是正在建设的南京大悦城，现规划设计方案总建筑面积约43.09万平方米，其中：地上建筑面积约27.59 万平方米，主要功能为商业、文娱、办公及酒店式公寓；地下建筑面积约15.50万平方米，主要功能为商业、车库及设备用房。按照投资47亿算，建筑面积43万平米，建设成本就是一万一平米！

　　三是写字楼和酒店，大悦城有5家写字楼，这些写字楼在北京在香港，还愁租不出去吗？还包括物业，都没算在里面！

　　第四、财务很低估！

　　大家看此图，2019年利润23亿，2019和2018都是10亿净利润以上，疫情三年，因为业务受冲击，所以一直在盈亏边沿，原因就是疫情对商场冲击太大了！

　　上周末我去大悦城看，吃饭的地方已经有关门的，好在一层楼只有两家，其他的也还正常营业！

　　一楼的购物人也少，没有以前热闹，也可能是我中午去的缘故！但是确实能感受到疫情对企业的冲击，但是只要控制住，未来净利润回到10亿很正常，也就是如果未来五年做到20亿净利润算，7倍的市盈率只能说太低估了！

　　别说地产开发，就是拿大悦城和写字楼和酒店算，我估计也值150亿，地产开发就是免费送的！

　　第五、最近两年唯一的一家地产股权融资！

　　恒大资金链出问题，但是大悦城2020年1月份还股权融资，6.7元发行3.6亿股给太平人寿，让其24.2亿成为第二大股东，这说明当时6.7元是一个合理价格，现在3.7元的价格相比差不多有一倍的增长空间！

　　更值得重视的是，这次股权融资是2018年以来唯一的一笔地产股权融资，这才是最大亮点，能打破特例的必然是有特权的，这就是典型的例子！

　　十大股东控制着80%的股份，也就是市场中只流通20%，按照150亿市值算，只有30亿的流通市值，这还不够建一个南京大悦城！

　　第六、等着月线爆发就行！

　　2015年那波牛市的时候，除权后的大悦城从2.6元被炒作到24元，2015年开始，一直调整到现在，7年的时间，调整已经很充分，目前技术已经处于大底部区域，3.5元附近已经形成大底部区域，长期看8-10元是很正常的！即使到10元，一家挣几十亿的央企背景企业，市值400多亿，也很合理的！主要是大悦城从24元跌到3元，这已经说明市场的残酷和极端，风雨过后大概就是彩虹！

　　现在随便一家医药企业，年利润不足10亿，都可以炒作到市值几百亿上千亿，几年后再看必然一地鸡毛，现在多少地产基建企业，年挣几十亿上百亿净利润，市值才几百亿上千亿，这种企业，牛市不来则已，如果牛市来，他们必然是大牛！

　　上面就是我建仓大悦城的一些思考！投资是违背人性的，因为只有人多的地方才有疯狂离谱的价格，但是也只有人少的地方才有低估的价格！

　　中国房地产作为第一大行业，开发的模式就是朝着人少的地方去，为什么朝着人少的地方去，原因就是拆迁的成本低，建设的成本低，取得土地成本低，卖出的价格高，然后房子建好后，学校盖好医药盖好，最终房价也就起来了！全国各地基本都是这种开发模式，因为这种开发模式是各参与者共赢程度最大的模式！

　　但是商业地产，就要朝着人多的地方去，这样才好租，租金也才高！地产作为我重点研究的行业，也是目前非常低估的行业，加上最近两年恒大危机事件，也让很多企业出现机会，让我对地产有更多的思考，这次调仓，也是守正出奇的一次操作。