随着城镇化降速、房地产行业规模萎缩、三条红线的政策束缚、土地价格居高不下且房价承压，房地产企业的利润普遍持续走低，部分财务状况不理想的房地产企业到了活不下去的地步。

万科曾经喊出了“活下去”的口号，虽然万科是财务状况最好的房企之一，但也逃不过时代的变迁、行业的变迁，如郁亮所言，房地产行业进入了“黑铁时代”，在新时代下，万科的毛利率承压，利润下降，股价连绵下跌，至今还在底部徘徊。

但是危机总是两面的，一面是危险，一面是机会。在行业总体面临生存危险时，财务状况良好、融资成本低、多元化发展的房企将利用自己的优势，迎来行业洗牌的机遇。万科当然是其中的佼佼者。

那么万科的优势在哪儿？价值几何？股价何时会有表现呢？

【优势】

万科的一大优势——融资成本优势。

众所周知，较高的融资成本会削弱企业的利润水平，而持续降低融资成本可以降低财务成本，为企业发展赢得更多的利润空间；在目前行业洗牌阶段，低融资成本更是并购同行优质资产、提升市占率的利器。

亿翰智库选取了50家具有代表性的A+H上市房企，对2021年上半年加权平均借贷成本进行了排名。

从图中可以看到，万科排名第五，跻身前列，除了龙湖之外，前10基本都是国企或者央企。

2015年“宝万之争”，让万科最大的股东变成了深圳市地铁集团有限公司（深圳国资委），让万科有了国资背景，拥有国企或央企背景的房企无论是在融资成本上还是在融资渠道上，均具有明显优势。

2021年上半年，具有国企和央企背景的房企平均融资成本为4.84%，而其他民营房企平均融资成本为6.43%,较国企央企背景的房企高出1.59个百分点。

随着房地产高压政策逐步放缓，今年万科的融资成本有望进一步下降，从近期披露的30亿中期票据来看，融资成本仅2.98%。

万科的另一大优势是——多元化的布局。

万科除了其主体房地产开发业务外，还涉足物业管理、物流、商业地产、长租公寓等。

【估值】

下面一一分析各业务板块及其估值。

其中，最被看好的是万科物业，现在叫万物云。要知道，万科口碑，长时间以来来自于万科物业。从最早的“地上没烟头、不丢自行车、草坪如地毯”开始，建立了行业最高水准的服务体系。

到2021年，内地和香港两地股市，已经有超过40家物业公司，目前在房地产监管打压下，物业上市公司股价也经历了一轮暴跌，目前主流物业公司的滚动市盈率达到30~40倍，而在下跌之前，一些头部公司甚至达到80~100倍。

具有里程碑意义的是，碧桂园服务市值已经超过了他的母公司碧桂园，截至2022年2月的今天，碧桂园服务市值已经达到1684亿港元，而碧桂园的市值仅1520亿港元。

而万科物业的竞争力丝毫不亚于碧桂园服务，而且万物云分拆上市也已经提上了了日程，如果上市，那么万物云的市值至少不低于碧桂园服务的1684亿港元，也就是1367亿人民币，万科持有63%的股权，也就是860亿左右。

万科的第二大块业务是物流，万科自己的物流业务叫万纬物流，自从两年前老将张旭掌舵后，发展势头很好，已经成为国内规模最大的冷链物流综合服务商，但相比之下规模尚小，但增速很快。2020年的营收仅18.7亿，同比增长37%。鉴于万纬物流的可租赁面积达1062万平方米，参照同等企业的估值，大约400亿，保守点打个对折，这块给200亿市值。

另外，万科还持有物流巨头普洛斯21.4%的股权，普洛斯中国2020年营净利润12.53亿美元，也就是79.35亿人民币，给予25倍估值的话，这块价值大约在400亿左右。

如今万科左手普洛斯，右手万纬，是中国唯二仓储规模超1千万平米的物流企业，两者占据着全国物流市场的38%。物流业务的估值两者加起来可以给600亿。

另外万科还有重金投入的商业地产——印力，到目前为止还没有在市场获得与万科相称的品牌力，也未能很好形成业务协同。印力2020年营收42.2亿，同比下降1.72%，商业地产的利润率是比地产开发业务高的，按净利率15%，10倍估值，也有差不多60亿市值。

长租公寓业务，泊寓现在已经是垂直领域数一数二的品牌，但经济效益还难以显现。其它的业务比如冰雪项目、食品等，在万科里的体量太小，就不计算了。

把这些多元化业务加在一起是1520亿，截止今天万科的市值是2300亿，也就意味着开发业务只给了780亿，也就是开发业务两年不到的利润。现在万科的市值在很多业内人看来就是羞辱。

【股价】

那么万科显然是被低估了，那么为什么不涨呢？尤其是看看隔壁的保利和金地，都差不多快到前期的高点了。

金地集团、保利发展和万科基本上都在去年的7月份见到了第一个低点，之后金地和保利走出了单边上涨的行情，而万科则一直在底部徘徊，甚至期间还创了新低。

我认为万科股价相对比较弱的原因有两个：

1.里面散户比较多，筹码不够集中，在机构资金有限、投资标的区别不大的情况下，会倾向于先拉升那些股东人数下降较快、阻力较小的股票。

可以看到，金地和保利在去年二季度到三季度有明显的股东人数下降，环比下降都超过了23%，而万科股东人数仅仅下降了4.8%，那么意味着后续万科的上涨将遭遇更多的卖盘阻力，需要更大的资金量，这对于机构资金来说显然是不划算的。

2.万科是A+H上市，万科在两边市场的走势都有个横向对比锚。万科港股的走势非常疲软，而港股基本是外资主导的，由于外资目前对中国的房地产企业的看法非常谨慎，所以万科港股的走弱也压制了A股的上涨。

那么股价后续什么时候上涨呢？

股东人数这块，万科股价从去年7月份以来，在底部已经震荡了将近7个月了，其实从时间上来说已经够了，在这么长时间的底部盘整中，该投降的散户早已经投降了，不出意外一季报的股东人数会有明显的下降。

目前外资对国内房企的谨慎点在于整个房地产在政策强监管的大环境下，失去了发展的空间，面临着较大的不确定性，至于龙头房企是否能乘此机会加快并购提升市占率，他们在没有看到政策好转或者是数据好转之前，估计不会有太大的动作，不见兔子不撒鹰。

金地集团今天发布了业绩快报，其中的一段经营描述看到了行业好转的迹象：

“受市场下行及年内疫情影响，公司2021年的项目结算规模和结算毛利率不及预期。因此，尽管公司2021年营业收入同比有所增长，毛利率较上半年也有所恢复，但归属于上市公司股东的净利润同比下降8.99%。”

可以看到，龙头房企的毛利率在去年下半年应该有所恢复，所以万科去年四季度和今年一季度的毛利率应该是有所上升的，但是就目前情况看，这两个季度的销售情况依旧不理想，所以从总量数据上不会有明显的好转。

个人倾向于在“稳增长”政策发力下，以及去年二季度的低基数，今年二季度会看到数据环比和同比的明显改善。到那时，股价应该已经有所表现了。

不管股价涨不涨，价值就在那里，日久弥香。

平安证券股份有限公司杨侃,郑南宏近期对万科A进行研究并发布了研究报告《拿地积极性提高，经营服务延续增长》，本报告对万科A给出增持评级，当前股价为13.64元。

万科A(000002)

事项：

公司公布2023年中报，上半年实现营业收入2,008.9亿元，较上年同期调整后下降2.9%；归母净利润98.7亿元，较上年同期调整后下降19.4%。

平安观点：

多因素致业绩承压，未结金额仍多。公司上半年归母净利润同比下滑19%，主要因：1）开发业务结算规模下滑，导致整体营收同比降2.9%；2）受地价上涨与限价影响，期内毛利率同比降1.6pct至18.9%，同时期间费率同比增加0.4pct至5.3%，导致净利率同比降1.2pct至7.6%。期内无资产减值计提，投资净收益增加11.7亿元至17.9亿元。期末预收账款及合同负债4311亿元，为后续结转奠定基础。

开发收入同比略降，经营服务延续增长。分业务收入看，房地产开发业务结算收入1,708.4亿元，同比下降4.5%。经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入（含非并表项目）增速分别为17.0%、10.6%和7.3%。

销售额同比略降，拿地积极性提高。期内公司销售面积1,297.万平方米，同比增0.5%，销售金额2,039.4亿元，同比下降5.3%。销售金额在15个城市位列第一，在12个城市排名第二，在5个城市排名第三。期内新增土储总建面449万平方米、总价718.6亿元，拿地销售面积比跟拿地销售金额比分别为34.6%、35.2%，较上年同期（23.8%、18.0%）明显提升；实现新开工及复工计容面积1,196万平方米，完成全年计划72%，实现竣工计容面积1,290.5万平方米，完成全年计划40%。公司预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

保持绿档水平，长期负债占比提高。期末公司净负债率49.5%，剔除预收款负债率为67.9%；持有货币资金1,221.8亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.7倍；一年内到期的有息负债占比14.2%，较年初下降6.3个百分点，境内新增融资的综合成本3.73%，加权平均债务期限5.0年。另外，公司基于当前公司A股股价处于低位，决定终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件。

投资建议：维持盈利预测，预计公司2023-2025年归母净利润分别为233亿元、235亿元、245亿元，当前市值对应PE分别为7.3倍、7.2倍、6.9倍。随着政策逐步发力、地产基本面有望逐步改善，公司销售经营有望向好；同时多元化布局打开新的增长空间，维持“推荐”评级。

风险提示：1）当前地产修复仍不牢固，若后续销售再次回落，可能影响未来公司规模增长，并带来项目减值风险；2）公司多元化业务拓展存在不及预期的风险；3）地价上升与销售促销导致毛利率进一步下行的风险。

证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，中金公司孙静曦研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达96.35%，其预测2023年度归属净利润为盈利227.86亿，根据现价换算的预测PE为7.14。

最新盈利预测明细如下：

该股最近90天内共有12家机构给出评级，买入评级9家，增持评级2家，中性评级1家；过去90天内机构目标均价为19.85。

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