熊市期间基本上大部份的股票都在跌，万科A也不例外。从2021年的34.6元跌至2022年3月的收盘价14.43元，跌了58%左右。股价已经腰斩过一次。

那么从上一的次的跌幅来预估，万科A在这次的熊市期间从34.6元跌已经至17.83元，已经跌了49%，按跌幅58%来计算，预计还要再跌9%。如果从当前股价17.83元跌至上一次的最低点14.43元，那么还要跌19%。

参考2007年11月的最高点40.78元跌至2008年10的最低点4.8元，经过除权除息后还跌80%。那么从34.6要跌至6.92元了。

根据前面两次的预估，最少也要跌至14.4元左右，参考2007年的走势，要跌到6.92元左右。预计跌至12元左右就差不多了。

根据2017年至2021年的年报显示，其业绩逐年稳步上升从2017年的营业收入2428.97亿增长至2021年的4527.98亿，增长1864%左右。其净利润却由2017年的280.52亿跌至2021年的225.24亿，下降20%左右。其中2021年同比下降45.75%。

根据2022年中报显示，营业收入2069.16 亿元，同比上升 23.82%；归母净利润 122.23 亿元，同比上升 10.64%；扣非净利润 117.21 亿元，同比上升 9.26%；

再来看下万科A的基本情况与上市以来的长期收益。

万科企业股份有限公司，董事长郁亮。上市日期1991年01月29日，发行数量2800万股，发行价格1元，主营业务：房地产开发和物业服务。

机构数量944家，比起一季度增加了600家左右，累计持股13.07亿股，比起一季度增加了4亿股左右。

2022年1-6月
营业收入2069.16亿元，同比增长23.82%；
净利润122.23亿元，同比增长10.64%；
利润总额243.59亿，同比增长10.32%；
每股净资产20.28元；每股现金流0.71元；每股收益1.05元；每股公积金1.76元；每股未分配8.06元。

公司市值2073.76亿，为房地产行业第二。根据2021年报的数据显示，员工人数为139494人。截止6月30日股东人数为51.82万户

如果从1991年01月29日上市开盘价15.23元买入100股，持有到现在能值多少钱，100股要1523元。那时候的1500元算是大款了。

从1990年分红至2021年总计约43908.46元，经过14次转股，100股转成约有5185.5股。

按9月30日的股价计算每股17.83元*5185.5，加上分红总计约136365.93元左右，涨幅约8954%。年均收益298.47%。

按发行价1元，涨幅约136365.93%，年均收益4545.53%，这真是恐怖的收益。

当前股价已经跌到17.83元了，按当前的趋势还会继续下探，有可能还会跌出新低，甚至就像推测的那样跌至14.4元左右。形势在严峻点最多也就跌至10元左右。2022年的形势应该没有2007年那么严重，估计不会跌破10元。

以上只是简单计算仅供参考，实际的收益可能更高或更低。

本文仅为个人观点，仅供参考，不做投资建议。入市需谨慎，投资有风险。

本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道

8月30日，万科A（000002.SZ）发布2023年半年度报告。上半年，万科营收2008.9亿元，同比下降2.9%；归属于上市公司股东的净利润98.7亿元，同比下降19.4%；每股基本盈利同比下降20%至0.84元；全面摊薄的净资产收益率4%，较2022年同期减少1.2个百分点。

报告期内，万科销售面积同比增长0.5%至1297万平方米，销售金额同比下降5.3%至2039.4亿元。1月～8月，万科累计获取新项目32个，均位于一二线城市，总规划计容建筑面积449万平方米，权益计容规划建筑面积267.6万平方米，项目总地价718.6亿元，权益地价总额约431亿元，新增项目平均地价为16003元/平方米。

截至6月30日，万科净负债率为49.5%，持有货币资金1221.8亿元。上半年，公司经营活动产生的现金流量净额为18.6亿元，连续14年为正；境内新增融资的综合成本为3.73%，加权平均债务期限为5年。

业绩会上，万科董事会主席郁亮对《中国经营报》等媒体记者及投资者表示，整体市场目前处于胶着状态，地产销售低迷已持续了一段时间，市场情绪受到一定影响，“希望已出台的政策尽快落地实施，推动市场回到健康合理水平。”

针对公司经营管理情况，万科总裁祝九胜表示，上半年净利润下滑主要受到结算规模、结算毛利率下降的影响。“总体而言，短期内利润有压力，但公司会确保经营安全，提升业务能力。”此外，万科联席总裁张海表示，其注意到，目前项目开发经营容错度大幅收窄。项目从投资研判、客户洞察、产品定位到操盘效率等环节需要一气呵成，这中间任何断点和脱节都将带来难以承受的后果。

房地产开发结算收入下降4.5%

上半年，楼市表现整体呈现为“先扬后抑”。国家统计局数据显示，2023年上半年全国商品房销售面积6亿平方米，同比下降5.3%；销售金额6.3万亿元，同比增长1.1%，其中一季度商品房销售金额同比增长4.1%，二季度同比下降1.6%。

基于上述市场背景，万科上半年房地产开发业务的销售金额亦出现同比下降。报告期内，万科在中国境内的房地产开发及相关配套业务主要布局7个区域，累计营业收入1810.4亿元。公司实现结算面积1241.9万平方米，同比下降5.2%；结算收入1708.4亿元，同比下降4.5%; 结算毛利率为20.3%（扣除税金及附加后，营业利润率为15.3%），同比下降1.6个百分点。

截至6月30日，万科合并报表范围内有3118.2万平方米已售货源未结算，合同金额约为4884.4亿元，分别较2022年年末下降7.2%和7.8%。

行业环境持续下行，万科也不可避免地出现利润下滑。受开发业务结算规模下降以及结算利润率下降的影响，公司净利润同比下降19.4%至98.7亿元。此前，祝九胜在6月份举行的股东大会上就曾坦言，“由于市场的严峻性超出预期，短期内利润难免受影响。”

上半年，万科新开工及复工计容面积约1196万平方米，完成年初计划的71.5%;竣工计容面积约1290.5万平方米，完成年初计划的40%。万科预计，全年竣工面积将与年初计划基本持平。上半年已开盘项目整体投资兑现率达93%，年初库存去化率同比提升8个百分点。

截至6月30日，万科在建项目和规划中项目的总计容建筑面积约10773.6万平方米。其中，在建项目计容建筑面积约7310.7万平方米，权益计容建筑面积约4660.4万平方米；规划中项目计容建筑面积约3462.9万平方米，权益计容建筑面积约2200.7万平方米。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，报告期末此类项目总计容建筑面积约382.7万平方米。

经营服务收入增长11.9%

上半年，万科的经营服务业务继续保持增长态势，全口径收入267.3亿元，同比增长11.9%。其中，物业服务的收入增速为12.2%，物流仓储、 租赁住宅、商业地产等业务（含非并表项目）的收入增速分别为17%、10.6%和7.3%。

物业服务方面，万物云（2602.HK）上半年营收161.1亿元（含向万科提供服务的收入），同比增长12.2%，蝶城数量从年初的584个增长到601个，共推进150个蝶城的供应链改造，覆盖超过1000个住宅项目。

日前，万物云董事长朱保全在2023年中期业绩会上表示，万物云对万科的依赖在逐渐减轻，独立拓展的能力增强，“好的皮囊是父母给的，好身体还得靠自己练。”上半年，万物云来自万科贡献的持续关联交易收入占比下降至13.6%，来自于第三方的项目数量占比达69%。

租赁住宅方面，万科旗下“泊寓”上半年在上海、广州、武汉、厦门等城市新获取房源9800间，净新增开业7300间。截至6月底，“泊寓”在全国34个城市共运营管理租赁住房22.47万间，累计开业17.39万间。报告期内，万科租赁住宅业务（含非并表项目）营收16.4亿元，同比增10.6%。

此外，上半年，万科物流业务收入（含非并表项目）19.5亿元，截至报告期末，“万纬物流”平台累计开业项目可租赁建筑面积985.2万平方米；万科商业业务（含非并表项目）营收43亿元，同比增长7.3%，截至报告期末，累计开业203个商业项目（不含轻资产输出管理项目），建筑面积1118.3万平方米。

报告期内，万科房地产开发及相关资产经营业务（主要包括物流、公寓、商业、办公等业务收入）的营业收入为1843.6亿元，占比91.8%；来自物业服务的营业收入140.4亿元，占比7%。房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为19.3%（扣除税金及附加前），较2022年同期下降1.5个百分点。

终止A股定增

值得注意的是，发布2023年半年报当晚，万科同时宣布终止向特定对象发行A股股票事项并撤回申请文件的消息。

公告显示，向特定对象发行股票预案公布后，万科与相关中介机构积极推进各项相关工作，并得到监管部门鼎力支持。基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件。

其中，独立董事发表的独立意见显示，基于当前万科A股股价显著低于每股净资产，经审慎分析、研究与沟通后，作出终止定增并撤回申请文件的决定。

根据万科此前公布的定增预案，公司拟发行数量将不超过11亿股，占目前公司总股本的9.46%，扣除发行费用后的募集资金净额将全部用于广州、中山、郑州等11个项目以及补充流动资金，募集资金总额不超过150亿元（含本数）。

今年以来，政策层面持续加大对地产行业支持力度，但受市场环境影响，地产板块整体估值仍处于历史低点，A股地产指数在上半年一度下跌近20%。

业绩会上，万科董事会秘书朱旭表示，公司A股定增的申请正式提交后得到监管部门的支持，之所以终止是因为公司股价处于地位，有机构投资者对公司在股价低位增发表示担忧，认为对现有股东权益的保障需要慎重考虑。朱旭补充称，后续会根据市场、公司股价情况和机构投资者意愿，适时提请董事会、股东大会对定增事项进行审议。“万科各类融资渠道畅通，会通过其他渠道筹集资金，支持业务的健康发展。”

半年报显示，万科分三次完成中期票据发行，累计发行金额60亿元，最低票面利率为3.07%（3年期）。7月，万科发行了3年期的中期票据和3年期的公司债券，发行利率分别为3.07%和3.1%。上半年，万科实际利息支出合计72.2亿元，其中资本化的利息合计46.2亿元。

报告期内，万科的债务结构进一步优化，短期债务占有息负债比例降至14.2%的历史低点，持有货币资金1221.8亿元，对短期债务的覆盖倍数从年初的2.1倍提升至2.7倍，高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和457亿元。

截至6月30日，万科有息负债合计3213.6亿元，占总资产的比例为19.1%，有息负债以中长期负债为主。有息负债中，一年内到期的有息负债457亿元，占比为14.2%，较年初下降6.3个百分点；一年以上有息负债2756.6亿元，占比为85.8% 。

（编辑：赵毅 校对：刘军）

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